物业是电梯维护责任主体，应及时签维保合同

随着我国部分老旧住宅电梯逐步进入老龄化状态，而我国相关法律则只明确了在保修期内对存在安全隐患电梯维修的主体责任,但在保修期外的情况却不够明确。据了解，辽宁省沈阳市中级人民法院近日对一起电梯保外维修争议案件审理后,通过《前期物业服务合同》及相关证据,明确电梯维修主体责任为物业公司,并非房地产开发商。

2008年3月18日，辽宁某地产开发公司委托某物业公司对小区进行管理并对共有设施设备的运行、维修、养护和管理。2010年4月,房地产公司将小区电梯资料移交给该物业公司,后物业公司委托给维保公司进行维护保养。2011年7月，电梯维保公司出具了小区电梯存严重安全隐患的报告,并提出解决方案。2011年8月14日后,该维保公司就没有与该物业续约。到2011年12月,该小区1号楼4部电梯因检测不过电梯被封。

经政府部门的协调，房地产公司与物业公司各自维修了两部电梯,其中房地产公司支付安装维修款31.8万元。但房地产公司认为,这笔钱不应由自己买单,于是一纸诉状将物业公司告上法庭,索要这笔维修款。

在法院一审后,判令物业公司一次性给付房地产公司电梯维修款31.8万元。物业公司不服,提起上诉。沈阳市中级人民法院审理后驳回上诉,维持原判，根据《前期物业服务合同》约定,应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理,而物业公司与维保公司合同到期后,未选聘新的电梯维修保养单位，应对4部电梯定期检验不合格承担责任。因此,在电梯交付物业公司后出现故障,且物业公司在管理、养护过程中存在过错的前提下,应由物业公司承担相应责任。

针对老旧小区超出保修期的电梯应由开发商承担维修责任还是物业公司承担的问题,审理该案的法官表示，房地产公司在最初向物业公司移交这4部电梯时,有《电梯安全检验合格证》《产品出厂合格证》等,足以证明电梯质量及安装运行合格。依据《前期物业服务合同》,电梯属于物业共用设施,故电梯自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。而物业公司与电梯公司维保合同到期后,未选聘新的电梯维修保养单位,故认定物业公司在收取物业费后未正当履行物业服务义务,应承担相应责任。